נמצאים לפני רכישת נכס מקרקעין לצורכי מגורים? ראשית כל המון מזל טוב. מדובר בצעד משמעותי שישנה את הסטטוס שלכם, וכן כל רכישת נכס נדל"ן טומנת בחובה השקעה לשנים קדימה.
אך לצד ההתרגשות הרבה, חשוב שגם נישאר עם שתי רגליים על הקרקע, ונבחן בקפידה היבטים שונים שיבטיחו לנו את בריאותה של העסקה הרוקמת עור וגדים.
ניתן למנות מגוון בדיקות מקדמיות שונות שנערכות אודות אותו הנכס, דוגמת בדיקת נסח הטאבו, בדיקת תיק בניין משותף, תחזית מס רכישה ועוד, אולם כאן נתמקד דווקא בנושא שזוכה למעט פחות תשומת לב, ושלא בצדק – נושא המשכנתא.
מדוע הבנקים כופים עלינו שמאי?
שמאי מקרקעין מטעם הבנק הוא תנאי בסיסי, וללא ביקור של שמאי בנכס, לא נוכל לקבל את המשכנתא בה אנו מעוניינים.
עד כמה שאנחנו יכולים להיות נזעמים לנוכח העובדה שהבנקים מכריחים אותנו לעשות צעד שכזה (ואף לשלם עבור השירות), הרי שפעולתם הגיונית: הם מצדם, מבקשים להבטיח את ביטחונם באשר לערכו של הנכס.
יש מצד אחד את הערך שבו נקבו בעלי הדירה או הבית הנוכחיים, ויש מן הצד השני את ההערכה המקצועית ששמורה לשמאי המקרקעין באשר לשווי הנכס.
היכן טמונה הבעיה?
עצה חשובה – בהחלטתכם לרכוש דירה או בית, הקפידו שיהיה לכם הון נוסף בצד, וזאת במידה ותדרשו לשלם יותר.
נפוצים הם המקרים בהם שמאי המקרקעין מחליט כי ערכו של הנכס נמוך מזה שבו נקבו בעלי הדירה.
החלטה זו מציבה את הרוכשים בפני בעיה גדולה: הם זקוקים למשכנתא בגובה סכום מסוים שיאפשר את רכישת הנכס, ואילו הבנק מסכים למשכנתא נמוכה יותר.
מה הן האפשרויות העומדות בפנינו?
ישנה האפשרות להגיש ערעור אל הבנק ולהלין על כך שהערכת שווי הנכס הייתה קיצונית מדי, אולם לרוב ערעור שכזה איננו זוכה לכל הצלחה. במקרים רבים, מומלץ אף להיעזר בעורך דין קניית הדירה אותו שכרתם לצורך ליווי העסקה, וזאת כדי לנסח ערעור כתוב כהלכה.
אפשרות נוספת העומדת על הפרק היא לבחון אם ניתן לקחת הלוואה נוספת. אולם ההמלצות הכנות ביותר אותן ניתן לתת הן שלא להתחייב לביצוע העסקה עם חתימה על זיכרון דברים, ולהמתין עד לקבלת התשובה מטעם השמאי.
בחיפושכם אחר נכס מקרקעין למגורים, הקפידו לבחון אם ישנה האפשרות לרזרבות של הון שימתינו לצו השעה, ובעת הצורך תעשו בהן שימוש לנוכח הפתעה לא רצויה.
היערכו מראש לעסקת הנדל"ן
עסקאות רכש בנדל"ן טומנות בחובן הוצאות שונות עליהן חשוב לתת את הדעת ולהכיר.
לצד פעימות התשלום בעבור רכישת הנכס עצמו, הרי שיש לקחת בחשבון כי מרבית הנכסים מפורסמים על-ידי מתווכי נדל"ן, וכן על הרוכשים לשלם את העמלה שנעה בין 1% ל-2%. כמו-כן, באם שוכרים את שירותיו של עורך דין, הרי שיש לגלם בסך ההוצאות את שכר טרחתו.
נושא חשוב נוסף הוא מס רכישה המשולם על-ידי הרוכשים בגין קניית נכס הנדל"ן.
בהחלטתכם לרכוש נכס, מדובר בצעד מבורך וחשוב, אולם חשוב להיערך לקראתו כלכלית ולהבין את כלל משמעויותיו.
