משכנתא לתושבי חוץ

רכישת דירה בישראל היא חלום של רבים, גם עבור מי שאינם מתגוררים בארץ באופן קבוע. משכנתא לתושבי חוץ היא אפשרות שמאפשרת לרבים להגשים את החלום הזה, אך מדובר בהליך שדורש הכנה מוקדמת, הבנה של תנאי הבנקים והיכרות עם הרגולציות החלות על רוכשי דירות שאינם תושבי ישראל. במדריך זה נפרט כל מה שצריך לדעת על הנושא.

מי מוגדר בתור תושב חוץ?

תושב חוץ הוא אדם שאין לו מעמד של תושב קבע בישראל ואינו משלם מס הכנסה ישראלי באופן קבוע. ההגדרה כוללת:

• אזרחים זרים – אנשים שאין להם אזרחות ישראלית ושאינם רשומים במרשם האוכלוסין.
• ישראלים ששהו מחוץ לישראל במשך תקופה ארוכה – לרוב מעל 183 ימים בשנה, ואיבדו את מעמד התושבות שלהם.
• ישראלים בעלי אזרחות כפולה – מי שחיים את מרבית חייהם מחוץ לישראל אך מחזיקים באזרחות ישראלית.
• מי שאין לו מרכז חיים בישראל – המרכז הכלכלי, החברתי והמשפחתי של האדם נמצא במדינה אחרת.
• בעלי אשרת כניסה לישראל שאינם מוגדרים כתושבים אך מעוניינים ברכישת נכס בישראל.

למה תושבי חוץ רוכשים דירות בישראל?

ישנן סיבות רבות לכך שתושבי חוץ מעוניינים ברכישת דירה בישראל, ביניהן:

• השקעה בנדל"ן – רבים רואים בישראל שוק נדל"ן מבוקש בעל פוטנציאל לעליית ערך.
• קשר משפחתי – רבים רוכשים נכסים עבור קרובי משפחה המתגוררים בישראל.
• תכנון לעתיד – ישראלים השוהים בחו"ל שוקלים רכישת נכס לקראת חזרה עתידית לארץ.
• מגורים בזמן ביקורים – מי שמבקרים לעיתים קרובות בישראל מעדיפים לרכוש נכס משלהם במקום לשכור בכל פעם מחדש.

משכנתא ייעודית עבור תושבי חוץ 

הבנקים והגורמים החוץ בנקאיים מאשרים בדרך כלל משכנתא לתושבי חוץ שהיא בשיעור של % 50 מערך הנכס ולכן ערך ההון העצמי של המשקיעים הוא סכום זהה למשכנתא. אם מדובר בישראלים שהיו בעבר תושבי ישראל נתח המשכנתא מתוך ערך הנכס יהיה גבוה יותר וזאת בהתאם לשיקול הבנק המסחרי או הגורם החוץ בנקאי.
מסלולי המשכנתא השונים אשר קיימים עבור תושבי ישראל תקפים גם עבור תושבי החוץ. אחד המסלולים הפופולריים ביותר עבורם הוא מסלול משכנתא המוצמד למט"ח הנהוג במולדתם כמו יורו או דולר. הם רשאים לקבל הלוואה של שליש מהסכום הכללי של המשכנתא בנתיב זה.

עלויות נלוות של משקיעי החוץ

בתחשיב הפיננסי של רכישת הנכס, על תושבי החוץ להביא בחשבון גם עלויות נלוות כמו:

• תשלום מס רכישה לרשות המיסים בשיעור % 8 עבור נכס שערכו עד 6,055.070 ₪  ומס רכישה בשיעור % 10 על החלק מעל סכום זה. (נכון לשנת 2024 ).
• תשלום לעורך הדין בגין הייעוץ המשפטי.
• תשלום למתווך אם היה מעורב בעסקה.
• תשלום ליועץ משכנתאות.
• תשלומים נוספים במידת הצורך כמו לשמאי מקרקעין.

רכישת דירה בישראל היא חלום של רבים, גם עבור מי שאינם מתגוררים בארץ באופן קבוע. משכנתא לתושבי חוץ היא אפשרות שמאפשרת לרבים להגשים את החלום הזה, אך מדובר בהליך שדורש הכנה מוקדמת, הבנה של תנאי הבנקים והיכרות עם הרגולציות החלות על רוכשי דירות שאינם תושבי ישראל. במדריך זה נפרט כל מה שצריך לדעת על הנושא.

תהליך קבלת משכנתא לתושבי חוץ

תושבי חוץ שהם בעלי אשרת כניסה לישראל פונים בדרך כלל ליועץ משכנתאות שהוא מומחה בנישה של קבלת משכנתא לאוכלוסייה זו. הוא מכיר היטב את החוקים, התקנות, הנהלים והמיסוי ולכן הוא מנתב את דרכם בחוכמה.
בשלב ראשון הוא מגיש עבורם בקשה לאישור עקרוני לקבלת משכנתא. לאחר הבדיקה המקצועית שלו הוא מציע ללקוחות את המסלולים שהם הנכונים ביותר עבורם כמו מסלול צמוד מדד או מט"ח, פרק הזמן להחזר המשכנתא וכל התנאים הנלווים כמו עמלות, ריביות ואי הטלת קנסות. את החתימה על מסמכי ההלוואה יש לבצע בישראל.

הגבלות רכישה לתושבי חוץ שחשוב להכיר

תושבי חוץ המעוניינים לרכוש נכס בישראל נדרשים להתמודד עם מספר מגבלות:

• מיסוי מוגבר – מס הרכישה לתושבי חוץ גבוה משמעותית מזה של תושבי ישראל, ונע בין 8% ל-10% מערך הנכס.
• דרישה להוכחת מקור כספים – בהתאם לחוקי הלבנת ההון, יש להוכיח שהכספים למימון הרכישה הגיעו ממקור חוקי ומוצהר.
• אישור ועדת מינהל מקרקעי ישראל – ברכישת נכסים מסוימים, בעיקר כאלה שממוקמים על קרקעות מדינה.
• הגבלות על קבלת אשראי – מגבלות של בנק ישראל מונעות לעיתים קבלת מימון גבוה כמו זה המוצע לתושבי ישראל.
• התחייבות לניהול נכס – לעיתים יידרשו תושבי חוץ להעסיק גורם מייצג לצורך ניהול הנכס בהיעדרותם מהמדינה.

אילו טפסים הבנק יבקש מתושבי חוץ לטובת קבלת אישור עקרוני?

איפה מגישים את בקשת המשכנתא לתושב חוץ?

ישנן מספר דרכים להגיש בקשה למשכנתא לתושב חוץ:

1. באופן ישיר דרך הבנק – הגעה לאחד מסניפי הבנק בישראל לצורך פתיחת תיק משכנתא.
2. באמצעות נציג בנקאי בחו"ל – חלק מהבנקים מציעים שירותים לתושבי חוץ דרך נציגויות בינלאומיות.
3. יועץ משכנתאות פרטי – מומלץ להשתמש ביועץ שמכיר את התחום ומסייע בהתנהלות מול הבנקים.
4. באמצעות ויזת עבודה בישראל – במקרים מסוימים, עובדים זרים בעלי אשרת עבודה יכולים לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר.

לסיכום

קבלת משכנתא לתושבי חוץ בישראל היא תהליך מורכב אך אפשרי, כאשר מבינים את ההגבלות והדרישות של הבנקים. חשוב להיערך מראש עם כל המסמכים הנדרשים ולבחון היטב את אפשרויות המימון. אנו בפורטל Break Even מספקים מידע מקיף וליווי מקצועי לכל מי שמעוניין לקבל משכנתא בתנאים המשתלמים ביותר, גם לתושבי חוץ.