מה זה משכנתא?
משכנתא היא הלוואה שהבנק נותן למטרת קניית נכס נדל"ן.
למרבית האנשים אין את מלוא סכום הכסף במזומן ולכן הם נעזרים בלקיחת משכנתא מהבנק שתשלים את הסכום הנדרש לרכישת הנכס.
את ההלוואה מחזירים בתשלומים עם ריבית ולאורך זמן- לרוב שנים. מכיוון שמדובר בהלוואה של סכום גדולה לרוב לוקח בין 15-30 שנה עד שהיא חוזרת במלואה.
בתמורה להלוואה, משעבדים את הנכס לטובת הבנק -כך הבנק מבטח את עצמו שאם חלילה לא נוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא, הוא יכול בתנאים מסוימים לעקל את הנכס ולמכור אותו וכך להחזיר לעצמו את יתרת החוב הנותר.
בדרך כלל הבנקים עושים את מיטב המאמצים לא להגיע למצב של עיקול הנכס.
לאיזה מטרות נוספות ניתן לקחת משכנתא?
מלבד רכישת דירה או מגרש המיועד לבניית בית מגורים ניתן לקחת משכנתא למטרות נוספות שהן בעלות היקף כספי גבוה כמו:
בניית בית מגורים
שיפוץ או הרחבה של דירה
לצורך מחזור משכנתא קיימת או לכל מטרה אחרת בתנאי שהלווה הינו אדם פרטי, שמטרת ההלוואה שהוא לוקח אינה עסקית ושהוא משעבד את דירת המגורים שבבעלותו.
אילו דברים חשוב לבדוק לפני שלוקחים משכנתא מהבנק?
המשכנתא אומנם מאפשרת הגשמת חלום של קניית בית משלכם אבל מדובר בעסקה כלכלית בהיקף גדול שיש לה השפעה על ההתנהלות הכלכלית של המשפחה לטווח הארוך, לכן לפני שלוקחים משכנתא חשוב לבדוק את הדברים הבאים:
- בדיקת יכולות המימון – האם ניתן לעמוד בהחזרים וברביות לאורך זמן
- שסך התשלומים יהיה קטן ככל האפשר
- שהתשלום החודשי לא יהיה גבוה מידי
- לבדוק אם הבנק נותן לדחות או להקפיא את התשלומים בתקופה של לחץ
- לקבוע את גובה ההחזר החודשי באופן כזה שלא יפגע באיכות החיים
- שהמשכנתא תתאים להכנסה הפנויה של המשפחה, משכורות והוצאות שוטפות
- שיש גמישות ואפשרויות לסילוק המשכנתא
סוגי מסלולים יתרונות מול חסרונות:
ריבית משתנה – בריבית מסוג זה הלקוח קובע עם הבנק את תנאי השינוי, במרבית המקרים מוסכם על שני הצדדים שהריבית משתנה כל שנה או שנתיים אך במקרים מסוימים השינוי מתבצע אחת ל – 5 או ל – 10 שנים.
צריך להחליט על ריבית מסוימת שתשתנה לאורך השנים ואחר כך לקבוע מה יהיה גובה הריבית בעתיד.
היתרונות בריבית משתנה הם גמישות ההחזר והיכולת לנצל תקופות מסוימת במשק, בנוסף, בחלק מהמסלולים של ריבית משתנה יש אפשרות להחזיר את מלוא הסכום לפני המועד שנקבע בלי לשלם קנסות או עמלות.
החיסרון הוא האי ודאות לגבי ההמשך, ריבית הפריים עשויה לעלות באופן פתאומי כיון שהיא תלויה במצב המשק מה שיוצר מצב שלא ניתן לשער מראש מה גובה ההחזר העתידי.
ריבית קבועה – ריבית קבועה ברוב הפעמים נשארת צמודה למדד, בשנים בהן המדד הוא אפסי היא אינה משתנה.
יתרונות: היא ניתנת למיקוח מול הבנק ואף יכולה להבטיח מסלולי החזר נוחים.
היתרון היותר גדול בריבית קבועה הוא ידע מוקדם של גובה התשלום החודשי והיא מבטיחה יציבות בהחזרים החודשיים.
החיסרון שלה הוא בזמן עלייה קיצונית במדד, כאשר המדד נשאר אפס היא אינה משתנה אך כאשר המדד עולה, ההוצאות עלולות לעלות בעשרות אחוזים.
הצמדה למדד – הלוואה ניתנת בריבית צמודה למדד המחירים לצרכן.
היתרונות: הריבית קבועה ולא משתנה והיא נמוכה באופן יחסי.
החסרונות: הקרן צמודה למדד ולכן היא יכולה להביא להגדלת ההחזר החודשי בנוסף, כאשר רוצים לצאת מהמשכנתא לצורך סילוק או מחזור, עלולים לקבל קנס.
אילו גורמים משפיעים על גובה הריבית
ישנם כמה דברים המשפיעים על גובה הריבית:
אחוז המימון – ככל שאחוזי המימון שהבנק דורש גבוהים יותר, הריבית שהוא יציע תהיה גבוה יותר.
נתונים פיננסיים של הלקוח ושל הנכס – ישנם כמה נתונים פיננסים המעידים על החוזק הפיננסי והם נקבעים לפי פרמטרים כמו: גובה המשכורת, מיקום וטיב הנכס, האם יש ברשותכם נכסים נוספים, אם לקחתם הלוואות נוספות ועוד.
יכולת מיקוח – אנשים עם יכולת מיקוח טובה יוכלו לקבל ריבית טובה יותר לעיתים יותר גם מלקוחות עם נתונים פיננסים טובים.
לכל מסלול יש את היתרונות והחסרונות יחד עם זאת יש את הסיכונים והחיסכון, יועץ משכנתא מקצועי ידע לכוון לתמהיל משכנתא מאוזן שיחשוף לכמה שפחות סיכונים מה שמביא לחיסכון לאורך שנים.
בכל מקרה, לא משנה איזו הלוואה לוקחים תמיד חשוב לקרוא היטב את החוזה לפני שחותמים.
